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2025年第二季度，上海办公楼市场情绪保持谨慎，租金下行持续推动成本驱动型搬迁需求。仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示，“租户继续保持对租金成本的高敏感度，积极寻求更有利的租约条款。”零售物业方面，在“促消费“政策和新兴消费趋势推动下，上海零售物业市场租赁需求边际改善，部分品牌对在核心商圈开设旗舰店的意愿增强。投资市场二季度录得23宗大宗交易，投资者对核心区域资产布局持续加码。 第二季度，甲级办公楼上海全市净吸纳量录得约57300平方米，中央商务区的租金继续下行，带动来自中央商务区及周边区域的租户搬迁升级。非中央商务区净吸纳量录得约74200平方米，其中国有企业和第三方办公运营商构成需求主力。随着甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，部分乙级办公楼或近郊区域租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。二季度全市共计七个甲级办公楼项目竣工交付，均位于非中央商务区，总建筑面积录得413700平方米。中央商务区虽无新增供应，空置率仍环比上升0.2个百分点至16.9%。大量供应于非中央商务区集中入市，使整体市场空置率环比上升1.2个百分点至24.6%。二季度甲级办公楼租金保持下行趋势。 考虑到市场租金和租户现行租金之间的差距，更多的租户期望与业主进行租约重组谈判。中央商务区租金环比下降2.4%至6.9元每平方米每天。业主方为稳定现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主在延长租期的条件下，同意与租户达成租约重组条款。非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元每平方米每天。为吸引租户入驻，业主继续提供具有吸引力的租金和激励政策，空置率较高的板块或项目优惠力度加大。 产业园区租户延续谨慎的租赁策略，成本驱动的搬迁仍是产业园区的主要需求类型。二季度，产业园区净吸纳量录得23600平方米。二季度全市共有四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得343,700平方米。短期内大量新增供应涌入推高上海产业园区整体空置率，全市空置率环比上升2.0个百分点至25.1%。谨慎的租赁需求叠加短期内的大量供应使得市场租金继续承压。二季度，上海产业园区整体市场租金环比下降5.0%至3.6元每平方米每天。 零售物业在”促消费“政策及新兴消费趋势的推动下，潮玩杂货、运动服饰、娱乐体验及平价餐饮等业态的租赁表现保持活跃。2025年二季度，上海零售市场租赁需求有所改善，录得156000平方米净吸纳量。 近期，路易威登在上海启幕了全新概念地标—“路易号”巨轮，不仅为南京西路商圈注入强劲消费动能，更一跃成为上海消费市场的新焦点。 中央商务区的租金继续下行，带动来自中央商务区及周边区域的租户搬迁升级。非中央商务区净吸纳量录得约74200平方米，其中国有企业和第三方办公运营商构成需求主力。随着甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，部分乙级办公楼或近郊区域租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。 二季度中央商务区租金环比下降2.4%至6.9元每平方米每天。业主方为稳定现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持灵活的议价空间。部分业主在延长租期的条件下，同意与租户达成租约重组条款。非中央商务区租金环比下降2.7%至4.5元每平方米每天。为吸引租户入驻，业主继续提供具有吸引力的租金和激励政策，空置率较高的板块或项目优惠力度加大。 产业园区租户延续谨慎的租赁策略，成本驱动的搬迁仍是产业园区的主要需求类型。二季度，产业园区净吸纳量录得23,600平方米。仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示，“人工智能、集成电路仍是引领产业园区的主要行业需求来源；科技互联网行业的游戏和新能源汽车产业链相关公司的租赁需求保持韧性。“二季度全市共有四个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得343,700平方米。短期内大量新增供应涌入推高上海产业园区整体空置率，全市空置率环比上升2.0个百分点至25.1%。谨慎的租赁需求叠加短期内的大量供应使得市场租金继续承压。二季度，上海产业园区整体市场租金环比下降5.0%至3.6元每平方米每天。 零售物业在”促消费“政策及新兴消费趋势的推动下，潮玩杂货、运动服饰、娱乐体验及平价餐饮等业态的租赁表现保持活跃。2025年二季度，上海零售市场租赁需求有所改善，录得156,000平方米净吸纳量。头部奢侈品品牌、运动品牌、潮玩杂货及本土服饰品牌对核心商圈的旗舰店及概念店选址意愿显著增强。近期，路易威登在上海启幕了全新概念地标——“路易号”巨轮，不仅为南京西路商圈注入强劲消费动能，更一跃成为上海消费市场的新焦点。本季度核心商圈无新增供应入市。在供应有限及业主激励措施加码的背景下，核心商圈空置铺位被进一步回填，空置率环比下降0.3个百分点至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的滨港商业中心和位于漕河泾的鑫耀·光环Live于本季度亮相，合计带来211500平方米的新增供应。 受到市场竞争的持续影响，二季度非核心区空置率环比微升0.3个百分点至14.1%。二季度上海零售物业租金延续下行趋势。核心商圈首层平均租金环比下降1.1%至43.1元人民币每平方米每天；非核心区域租金环比下降1.8%至15.0元人民币每平方米每天。在市场竞争压力下，业主方继续提供租金优惠及具有吸引力的租赁条款和激励政策以吸引品牌入驻。尽管整体市场仍将面临挑战，我们预计消费者对健康生活、娱乐体验和理性消费的持续关注将继续推动运动服饰、潮玩及二次元、宠物产品及服务、VR娱乐体验和平价餐饮等相关业态的租赁需求增长。 |
